En esta guía encontrarás: una forma de estimar una cuota prudente, el efecto de las deudas que ya pagas y por qué tus ahorros también condicionan el precio de vivienda que realmente puedes asumir.
Cobrar 2.500 € al mes no significa automáticamente que puedas permitirte una hipoteca de una determinada cantidad.
Tu sueldo es importante, pero no es el único dato que importa. Cuando una entidad estudia una solicitud hipotecaria puede valorar tus ingresos, gastos, deudas y otros compromisos financieros, además de las características concretas de la operación.
Por eso conviene separar dos preguntas que parecen iguales, pero no lo son:
¿Cuánto podría prestarme un banco?
y
¿Qué cuota puedo asumir sin poner mi presupuesto al límite?
Como referencia para realizar una primera simulación, las entidades suelen valorar que el endeudamiento se mantenga alrededor del 30-35% de los ingresos, teniendo en cuenta también otras deudas. El Banco de España señala además que el endeudamiento total no debería superar el 40% de los ingresos netos mensuales como máximo recomendado.
En esta guía vamos a hacer las dos cuentas: cuánto podría encajar por ingresos y cuánto tendría sentido asumir teniendo en cuenta el resto de tu situación.
Última revisión: septiembre de 2026.
La regla del 30-35%: una referencia, no una garantía
La conocida regla del 30-35% puede servir como punto de partida para calcular una cuota hipotecaria orientativa.
El Banco de España explica que, en general, las entidades estiman que la tasa de endeudamiento no debería superar aproximadamente el 30-35% de los ingresos, teniendo en cuenta las cuotas de otras deudas que pueda tener el solicitante.
Pero hay que tener cuidado con la forma de interpretar este porcentaje.
No es una ley que establezca que cualquier persona que supere el 35% tendrá su hipoteca rechazada.
Tampoco significa que una persona que esté por debajo del 35% vaya a obtener financiación automáticamente.
La entidad realiza su propio análisis de solvencia y puede aplicar criterios diferentes dependiendo del perfil del cliente, la operación y sus políticas de concesión.
Además, el Banco de España señala que el endeudamiento total no debería sobrepasar el 40% de los ingresos netos mensuales como máximo recomendado. Ese endeudamiento incluye las cuotas de otras obligaciones financieras.
Por eso, en esta guía utilizaremos el 30-35% como escenario orientativo para hacer números, no como una regla universal de aprobación.
Antes de calcular tu hipoteca, suma tus otras deudas
Imagina que ganas:
2.500 € netos al mes
y actualmente pagas:
300 € al mes por un préstamo de coche.
Si utilizamos un 35% como escenario de referencia:
2.500 € × 35% = 875 €
Pero esos 875 € no representan necesariamente una cuota hipotecaria disponible de 875 €.
Ya tienes 300 € comprometidos.
Por tanto:
875 € − 300 € = 575 €
En este escenario, la cuota hipotecaria utilizada para la simulación sería de aproximadamente 575 € mensuales.
La diferencia puede ser enorme.
Por eso, cuando hagas tus cuentas, no pienses únicamente:
«¿Cuánto cobro?»
La pregunta más útil es:
«¿Cuánto de mis ingresos ya está comprometido todos los meses?»
Dos personas con el mismo sueldo pueden tener capacidades hipotecarias diferentes
Vamos a comparar dos situaciones.
Persona A
- Ingresos netos: 2.500 €
- Otras deudas: 0 €
- Cuota hipotecaria: 800 €
Endeudamiento:
800 € / 2.500 € = 32%
Persona B
- Ingresos netos: 2.500 €
- Préstamo de coche: 300 €
- Cuota hipotecaria: 500 €
Endeudamiento total:
(300 € + 500 €) / 2.500 € = 32%
Las dos personas destinan el mismo porcentaje de sus ingresos a obligaciones financieras.
Sin embargo, la composición de sus gastos es diferente.
La primera dedica 800 € a la hipoteca.
La segunda dedica 500 € a la hipoteca y otros 300 € al coche.
Por eso no tiene sentido calcular la capacidad hipotecaria únicamente a partir del salario.
¿Qué cuota representa el 30% o el 35% de tu sueldo?
Si no tienes otras deudas, estos serían algunos escenarios sencillos:
| Ingresos netos mensuales | 30% | 35% |
|---|---|---|
| 1.500 € | 450 € | 525 € |
| 2.000 € | 600 € | 700 € |
| 2.500 € | 750 € | 875 € |
| 3.000 € | 900 € | 1.050 € |
| 3.500 € | 1.050 € | 1.225 € |
| 4.000 € | 1.200 € | 1.400 € |
Estas cantidades son referencias para realizar una simulación.
No son ofertas hipotecarias ni importes que una entidad esté obligada a conceder.
El Banco de España señala que la entidad debe evaluar la capacidad de pago del solicitante teniendo en cuenta sus ingresos, gastos, activos y compromisos financieros, entre otros factores.
De la cuota mensual al importe de la hipoteca
Una vez estimada una cuota, todavía queda otra pregunta:
¿Cuánto dinero puedo pedir prestado con esa cuota?
La respuesta depende principalmente de:
- el capital solicitado;
- el tipo de interés;
- el plazo de amortización.
Para verlo de forma sencilla, podemos utilizar un 3% de interés como hipótesis matemática.
Estos serían aproximadamente los capitales correspondientes a distintas cuotas:
| Cuota mensual | 20 años | 25 años | 30 años |
|---|---|---|---|
| 600 € | 108.000 € | 126.000 € | 142.000 € |
| 700 € | 126.000 € | 148.000 € | 166.000 € |
| 800 € | 144.000 € | 169.000 € | 190.000 € |
| 900 € | 162.000 € | 190.000 € | 213.000 € |
| 1.000 € | 180.000 € | 211.000 € | 237.000 € |
Estas cifras son simulaciones matemáticas bajo el supuesto de un tipo fijo del 3% y sistema de amortización francés.
No representan una oferta de ningún banco.
Además, aumentar el plazo puede reducir la cuota mensual necesaria para un determinado capital, pero normalmente incrementa los intereses totales pagados durante la vida del préstamo.
Ejemplo: cobras 2.500 € y no tienes otras deudas
Supongamos:
- Ingresos netos: 2.500 €/mes
- Otras deudas: 0 €
- Cuota utilizada para la simulación: 750-875 €
- Plazo: 25 años
- Tipo hipotético: 3%
Con esas hipótesis, estaríamos hablando aproximadamente de un préstamo de entre:
158.000 € y 185.000 €
Pero todavía no podemos decir que puedas comprar una vivienda de 200.000 €.
¿Por qué?
Porque falta una variable fundamental:
el dinero que tienes disponible para la compra.
La hipoteca que puedes pagar y la vivienda que puedes comprar no son lo mismo
Imagina una vivienda de:
200.000 €
y una operación en la que la entidad financiara el:
80%
El préstamo sería de:
160.000 €
y la parte no financiada sería:
40.000 €
Pero esos 40.000 € no deberían interpretarse automáticamente como todo el dinero que necesitas tener ahorrado.
Una compraventa puede implicar impuestos, gastos de la operación y otros desembolsos que dependerán de las características de la vivienda, la financiación y la situación concreta del comprador.
Por eso, esta cuenta:
Precio de vivienda × 20% = ahorro necesario
puede servir como primera aproximación en un escenario de financiación del 80%, pero no como una regla universal.
El porcentaje de financiación que finalmente se conceda dependerá de la operación, de la tasación y, especialmente, del análisis de solvencia del cliente.
El Banco de España señala que la entidad debe valorar la capacidad de pago del solicitante y no basar predominantemente su decisión en el valor de la garantía.
¿Qué ocurre si ya estás pagando un coche?
Este es uno de los errores más habituales al calcular cuánto puedes pagar.
Supongamos:
- Sueldo neto: 2.500 €
- Préstamo del coche: 300 €/mes
- Otras deudas: 0 €
Utilizando un 35% como escenario:
2.500 € × 35% = 875 €
Ese importe representa el conjunto de obligaciones financieras considerado en la simulación.
Por tanto:
875 € − 300 € = 575 €
La cuota hipotecaria utilizada en este escenario sería de unos:
575 € al mes
Con un tipo hipotético del 3% y un plazo de 25 años, esos 575 € corresponderían aproximadamente a un préstamo de:
121.000 €
La diferencia respecto a una cuota de 800 € es considerable.
Y todo por una obligación previa de 300 € al mes.
La CIRBE también puede formar parte del análisis
Cuando solicitas financiación, la entidad necesita conocer las obligaciones financieras que tienes con otras entidades.
Para ello puede consultar la CIRBE, la Central de Información de Riesgos del Banco de España.
La CIRBE recoge información sobre determinados préstamos, créditos, avales y garantías declarados por las entidades. No es un registro de morosos.
Cuando solicitas una operación de riesgo, como una hipoteca, una entidad puede consultar la información correspondiente para conocer los riesgos que mantienes con otras entidades.
Por eso conviene conocer exactamente qué deudas y cuotas tienes pendientes antes de iniciar una solicitud hipotecaria.
El banco puede considerar viable una cuota que tú no quieras asumir
Esta diferencia es fundamental.
La entidad analiza si una operación puede resultar viable desde el punto de vista de la solvencia.
Pero tú necesitas hacer otra cuenta:
¿Cómo queda mi economía después de pagar la hipoteca?
Una cuota de 900 € puede encajar dentro de determinados criterios de endeudamiento y, aun así, dejarte demasiado poco margen para tus gastos y ahorro.
Después de pagar la vivienda todavía puedes tener:
- alimentación;
- electricidad;
- agua;
- transporte;
- seguros;
- comunidad;
- mantenimiento;
- impuestos;
- ocio;
- ahorro;
- otras obligaciones.
Además, algunos gastos no aparecen todos los meses.
Si, por ejemplo, pagas un seguro de 600 € al año, puedes reservar aproximadamente:
50 € al mes
para incorporarlo a tu presupuesto.
No se trata de convertir todos tus gastos en una cifra exacta, sino de evitar que una cuota aparentemente asumible termine dejando tu economía sin margen.
¿Cuánto dinero deberías conservar después de comprar?
Hay otra pregunta que suele quedar fuera de las calculadoras:
¿Cuánto dinero quiero que me quede después de comprar?
Imagina que tienes:
50.000 € ahorrados
y calculas que necesitas:
45.000 €
para completar la operación.
Sobre el papel, podrías llegar.
Pero te quedarían:
5.000 €
para afrontar cualquier imprevisto posterior.
Una reparación de la vivienda, una avería, un periodo de menores ingresos o un gasto familiar inesperado pueden poner a prueba rápidamente ese colchón.
Por eso, al calcular cuánto puedes gastar en una vivienda, no mires solamente tus ahorros actuales.
Piensa también en:
¿Cuánto quiero conservar después de firmar?
Una forma sencilla de calcular tu capacidad hipotecaria
Antes de empezar a buscar vivienda, puedes seguir este proceso.
1. Calcula tus ingresos netos
Utiliza ingresos que puedas justificar y que sean razonablemente estables.
2. Suma tus deudas
Incluye préstamos personales, coche, tarjetas, financiación y otras cuotas periódicas.
3. Calcula tu endeudamiento orientativo
Como primera referencia puedes utilizar el 30-35%.
Recuerda que el Banco de España señala el 40% como máximo recomendado para el endeudamiento total.
4. Prueba diferentes cuotas
No hagas una sola simulación.
Prueba, por ejemplo:
600 € → 700 € → 800 € → 900 €
y comprueba cómo cambia tu presupuesto.
5. Convierte esas cuotas en capital
Haz simulaciones con distintos plazos y tipos de interés.
6. Comprueba tus ahorros
Calcula cuánto puedes aportar sin quedarte sin margen.
7. Añade los gastos de la operación
No presupongas que todo tu ahorro puede utilizarse para la entrada.
8. Compara las ofertas hipotecarias
No compares solamente el tipo de interés.
Ten en cuenta también:
- TAE;
- comisiones;
- productos vinculados;
- seguros;
- plazo;
- coste total;
- condiciones de amortización.
El Banco de España recomienda analizar las condiciones de la oferta hipotecaria en su conjunto.
La FEIN: el documento que debes estudiar antes de firmar
Cuando una entidad realiza una oferta hipotecaria personalizada, recibirás información precontractual que permite analizar las condiciones de la operación.
Entre esa documentación se encuentra la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada).
La FEIN recoge las condiciones personalizadas de la hipoteca y debe entregarse con una antelación suficiente antes de que quedes obligado por el contrato. El Banco de España indica un plazo mínimo de diez días naturales antes del compromiso contractual.
Por eso, cuando compares dos hipotecas, no te quedes únicamente con:
«Esta tiene un 2,8%.»
frente a:
«Esta tiene un 2,9%.»
La diferencia real puede estar en las vinculaciones, seguros, comisiones, plazo y coste total de la operación.
Un dato para poner las cifras en contexto
Según los últimos datos disponibles del Instituto Nacional de Estadística en el momento de esta revisión, en junio de 2026 se registraron 45.907 hipotecas sobre viviendas en España.
El importe medio fue de 178.365 € y el tipo de interés medio de las nuevas hipotecas sobre viviendas se situó en el 2,96%. El plazo medio fue de 25 años.
Estos datos sirven para poner en contexto el mercado hipotecario de ese momento.
Pero no indican cuánto deberías pedir tú.
Una persona que gana 2.500 € y no tiene otras deudas puede encontrarse en una situación completamente diferente a otra persona que gana lo mismo y paga 400 € mensuales en préstamos.
Entonces, ¿cuánta hipoteca puedes asumir?
No existe una cifra universal que pueda calcularse únicamente a partir del sueldo.
Como punto de partida para una simulación puedes utilizar:
(Ingresos netos × porcentaje de endeudamiento utilizado) − cuotas de otras deudas = cuota hipotecaria orientativa
Por ejemplo:
2.500 € × 35% = 875 €
Si existen 300 € de otras cuotas:
875 € − 300 € = 575 €
Los 575 € serían la cuota hipotecaria utilizada en esa simulación.
Después tendrás que comprobar qué capital representa esa cuota según el tipo de interés y el plazo.
Y finalmente tendrás que cruzar ese resultado con:
ahorros + financiación disponible + gastos de compra + colchón que quieras conservar.
Eso proporciona una visión mucho más realista que limitarse a multiplicar el sueldo por un porcentaje.
La pregunta que deberías hacerte antes de buscar casa
No empieces por:
«¿Cuánto me presta el banco?»
Empieza por:
«¿Qué cuota puedo asumir manteniendo suficiente margen para vivir, ahorrar y afrontar imprevistos?»
Después puedes calcular cuánto capital corresponde a esa cuota y qué precio de vivienda encaja con tus ahorros y con la financiación que puedas obtener.
Si quieres hacer tus propios números, puedes utilizar la calculadora hipotecaria de LaCuotaJusta para comparar diferentes importes, plazos y tipos de interés.
Metodología y fuentes
Esta guía utiliza principalmente información de organismos oficiales, especialmente del Banco de España y del Instituto Nacional de Estadística (INE).
Las referencias al 30-35% se utilizan como orientación para las simulaciones porque el Banco de España recoge este porcentaje como referencia habitual de endeudamiento. El 40% se presenta como el máximo recomendado de endeudamiento total indicado por el Banco de España.
Las tablas de capital son cálculos matemáticos realizados bajo las hipótesis indicadas y no representan ofertas de entidades financieras.
Los datos estadísticos del INE corresponden a junio de 2026 y pueden estar sujetos a revisiones posteriores.
Última revisión: septiembre de 2026.
Aviso
La información de esta página tiene carácter educativo y general. No constituye asesoramiento financiero personalizado ni garantiza que una entidad vaya a conceder una determinada cantidad de financiación.
Las condiciones de una hipoteca dependen de la entidad, la operación, la vivienda, la solvencia del solicitante y las condiciones vigentes en el momento de la solicitud.