Si llevas tiempo investigando sobre tipos de hipoteca, es posible que te hayas topado con el término «hipoteca multidivisa» y te preguntes si es una opción a valorar hoy en día. La respuesta corta es que, salvo excepciones muy concretas, prácticamente ha desaparecido del mercado hipotecario español, y por buenos motivos. En este artículo explicamos qué era exactamente este producto, por qué se popularizó en su día y, sobre todo, por qué ha caído en desuso.
Qué es una hipoteca multidivisa
Una hipoteca multidivisa es un préstamo hipotecario denominado en una moneda distinta al euro (habitualmente yenes japoneses o francos suizos), aunque la vivienda hipotecada esté en España y los ingresos del titular sean en euros. La idea de partida era aprovechar los tipos de interés más bajos de esas divisas frente al euríbor en euros, lo que en teoría permitía pagar una cuota mensual inferior.
El titular sigue pagando su cuota en euros, pero el importe de esa cuota (y, sobre todo, el capital pendiente de la hipoteca) se calcula constantemente convirtiendo la divisa extranjera a euros según el tipo de cambio vigente en cada momento.
Por qué se popularizó en su momento
Durante los años previos a la crisis financiera de 2008, algunas entidades comercializaron activamente este producto como una forma de conseguir cuotas más bajas que las hipotecas convencionales en euros, aprovechando que los tipos de interés en yenes o francos suizos eran, en ese momento, sensiblemente inferiores al euríbor. Para muchos compradores, la promesa de una cuota mensual más reducida resultó atractiva, sin ser plenamente conscientes de los riesgos que implicaba.
El problema de fondo: el riesgo de tipo de cambio
Aquí está la razón principal por la que este producto ha caído en desuso: al estar la hipoteca denominada en una divisa extranjera, el capital pendiente de tu hipoteca varía según el tipo de cambio, no solo según lo que hayas ido amortizando.
Esto significa que, si el euro se debilita frente a la divisa de tu hipoteca (por ejemplo, frente al franco suizo), el capital pendiente en euros puede aumentar, incluso después de años pagando religiosamente tu cuota mensual. En los casos más extremos, muchos titulares se encontraron con que, tras varios años pagando, debían al banco más capital en euros del que habían pedido inicialmente, a pesar de haber estado abonando su cuota puntualmente.
Esto ocurrió de forma especialmente dramática con las hipotecas referenciadas al franco suizo, cuyo valor se apreció con fuerza frente al euro en distintos momentos, disparando tanto la cuota mensual como el capital pendiente de miles de familias en España.
Otros motivos por los que ha desaparecido prácticamente del mercado
Más allá del riesgo de tipo de cambio, existen otros factores que explican por qué este producto casi ha dejado de ofrecerse:
- Falta de transparencia en su comercialización: numerosas sentencias judiciales en España concluyeron que muchas hipotecas multidivisa se vendieron sin la información adecuada sobre los riesgos reales que asumía el cliente, lo que derivó en la nulidad de cláusulas o de contratos enteros en varios casos.
- Complejidad para el usuario medio: entender y seguir la evolución de un tipo de cambio, además del tipo de interés de la divisa correspondiente, requiere un nivel de conocimiento financiero que la mayoría de compradores de vivienda no tiene ni tiene por qué tener.
- Endurecimiento regulatorio: tras la avalancha de reclamaciones y sentencias, tanto el Banco de España como la normativa europea de protección al consumidor endurecieron los requisitos de información y transparencia exigibles para este tipo de productos, lo que ha desincentivado a las entidades a seguir ofreciéndolo de forma masiva.
- Pérdida de atractivo comercial: con los tipos de interés en euros ya más moderados en los últimos años, el argumento inicial de «ahorro por tipo de interés más bajo en otra divisa» ha perdido buena parte de su fuerza frente al riesgo añadido que conlleva.
- Mala reputación del producto: la cobertura mediática de los casos de familias afectadas ha hecho que tanto consumidores como entidades vean este producto con recelo, reduciendo drásticamente su demanda.
¿Existe todavía alguna hipoteca multidivisa disponible?
Aunque prácticamente ha desaparecido de la oferta comercial habitual, no está legalmente prohibida, y algunas entidades podrían ofrecerla en circunstancias muy específicas (por ejemplo, para clientes con ingresos reales en la divisa extranjera correspondiente, lo que sí eliminaría el riesgo de tipo de cambio). Fuera de ese supuesto muy concreto, es un producto que prácticamente ha dejado de comercializarse para el comprador medio de vivienda en España.
Qué hacer si ya tienes una hipoteca multidivisa contratada
Si contrataste este producto en su momento y sigues pagándolo, existen varias vías que conviene valorar con asesoramiento especializado:
- Reclamación judicial: en función de cómo se comercializó tu hipoteca y qué información recibiste en su momento, podrías tener derecho a reclamar la nulidad de la cláusula multidivisa, lo que en muchos casos ha permitido recalcular la hipoteca como si siempre hubiera estado en euros.
- Novación a euros: negociar con tu propio banco el paso de tu hipoteca a euros, fijando el capital pendiente en el momento de la conversión.
- Subrogación a otra entidad: cambiar tu hipoteca a otro banco que la ofrezca ya en euros, aunque esto dependerá de las condiciones concretas de tu contrato actual.
Dado lo delicado del asunto y el impacto económico que puede tener, es muy recomendable consultar con un profesional especializado en este tipo de reclamaciones antes de tomar cualquier decisión.
Preguntas frecuentes
¿Por qué mi capital pendiente ha subido si llevo años pagando la hipoteca? Porque el capital pendiente de una hipoteca multidivisa se recalcula constantemente según el tipo de cambio vigente, no solo según lo amortizado. Si la divisa se ha apreciado frente al euro, el capital en euros puede aumentar aunque hayas pagado puntualmente.
¿Puedo pasar mi hipoteca multidivisa a euros en cualquier momento? Depende de las condiciones de tu contrato. En muchos casos es posible mediante novación con tu banco, aunque el capital se fijará según el tipo de cambio del momento de la conversión, lo que conviene valorar con cuidado.
¿Merece la pena reclamar si tengo una hipoteca multidivisa? Depende de cómo se comercializó tu producto en su momento. Muchas sentencias han sido favorables a los consumidores quienes no recibieron información adecuada sobre los riesgos, pero cada caso requiere un análisis individualizado.
Conclusión
La hipoteca multidivisa es un buen ejemplo de un producto que, sobre el papel, prometía un ahorro atractivo, pero que en la práctica trasladaba al comprador un riesgo (el del tipo de cambio) difícil de entender y de gestionar para el consumidor medio. Entre las numerosas reclamaciones judiciales, el endurecimiento regulatorio y la pérdida de atractivo frente a hipotecas convencionales en euros, este producto ha quedado prácticamente fuera del mercado hipotecario actual en España, y en general no es recomendable para quien esté valorando comprar vivienda hoy.
Este artículo tiene finalidad informativa y no constituye asesoramiento financiero ni legal personalizado. Si tienes una hipoteca multidivisa contratada, consulta con un profesional especializado en este tipo de reclamaciones antes de tomar cualquier decisión.