Contratar una hipoteca implica una serie de gastos de formalización que, durante años, generaron mucha confusión (y también mucha litigiosidad) sobre quién debía pagar cada uno. Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario (conocida como LCCI), el reparto está mucho más claro por ley. En este artículo repasamos todos los gastos, tanto los que asume el banco como los que siguen corriendo a cargo del comprador, y cuánto cuesta cada uno.
El reparto legal desde la Ley 5/2019 (LCCI)
Esta es la referencia clave: desde el 16 de junio de 2019, la ley establece de forma expresa qué gastos de la formalización de la hipoteca corresponden a cada parte. La regla general es sencilla:
- El banco paga: los gastos de notaría de la escritura del préstamo (la matriz), el Registro de la Propiedad, la gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) sobre la escritura del préstamo hipotecario.
- Tú pagas: la tasación de la vivienda, y la copia de la escritura del préstamo si decides solicitarla (el banco debe entregarte una copia simple gratuita).
Este reparto se aplica a la escritura del préstamo hipotecario en sí, que es distinta de la escritura de compraventa de la vivienda, donde el reparto de gastos funciona de forma diferente, como veremos más adelante.
Gastos que sigue pagando el comprador
1. Tasación de la vivienda
Es obligatoria para que el banco pueda determinar el valor del inmueble sobre el que aplicar el porcentaje de financiación, y debe realizarla una sociedad de tasación homologada e independiente del banco. Su coste habitual oscila entre 250 € y 600 €, dependiendo del tipo y tamaño de la vivienda. Tienes derecho a aportar tu propia tasación (realizada por una sociedad homologada), siempre que no haya caducado, cuya validez habitual es de 6 meses, lo que te permite comparar precios entre distintas tasadoras.
2. Nota simple registral
Documento que recoge las características básicas del inmueble: quién es su propietario y qué cargas tiene. Cuesta en torno a 10 €, o algo más si encargas su obtención al propio banco.
3. Comisión de apertura (si el banco la aplica)
Algunos bancos cobran una comisión de apertura para cubrir los trámites de estudio y concesión de la operación, aunque cada vez son más las entidades que no la aplican como estrategia comercial. Si está pactada en la oferta vinculante y supera el control de transparencia exigido por la normativa, es un gasto legítimo a cargo del cliente.
4. Copia de la escritura, si la solicitas
El banco te entrega gratuitamente una copia simple de la escritura, pero si necesitas una copia autorizada (por ejemplo, para determinados trámites administrativos), su coste corre a tu cargo según el arancel notarial correspondiente.
Gastos que asume el banco (por ley, desde 2019)
1. Notaría de la escritura del préstamo
El coste del otorgamiento de la escritura del préstamo hipotecario (la matriz) lo asume el banco. Los aranceles notariales están regulados y dependen del importe del préstamo, pero en la práctica no repercuten en tu bolsillo.
2. Registro de la Propiedad
La inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad también corre a cargo del banco.
3. Gestoría
Los honorarios de la gestoría que tramita la escritura, liquida impuestos e inscribe la hipoteca en el Registro son responsabilidad del banco, ya que suele ser la propia entidad quien selecciona la gestoría para garantizar sus propios trámites.
4. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) sobre el préstamo
Desde noviembre de 2018, el sujeto pasivo de este impuesto en la escritura del préstamo hipotecario es el banco, no el cliente, quedando este exento de dicho pago en lo que respecta a la hipoteca en sí.
Ojo: esto no incluye los gastos de la compraventa de la vivienda
Es un punto que genera bastante confusión: el reparto anterior se refiere exclusivamente a la escritura del préstamo hipotecario. La compraventa de la vivienda en sí conlleva sus propios gastos, que sigue asumiendo íntegramente el comprador, con independencia de lo que establezca la LCCI sobre la hipoteca:
- ITP (vivienda de segunda mano) o IVA + AJD de la compraventa (obra nueva), que representa la partida más importante, entre un 6% y un 10% del precio en el caso del ITP, según la comunidad autónoma.
- Notaría de la escritura de compraventa, distinta de la escritura del préstamo, que en este caso sí corre a cargo del comprador.
- Registro de la Propiedad de la compraventa, también distinto de la inscripción de la hipoteca, y también a cargo del comprador.
- Gestoría, si se contrata para tramitar la compraventa de forma conjunta con la hipoteca.
Puedes consultar el desglose completo de estos gastos de la compraventa en nuestro artículo sobre cuánto ahorro hace falta en realidad para comprar vivienda, donde se detalla con un ejemplo numérico completo.
Gastos que se mantienen durante la vida del préstamo
Más allá de los gastos de formalización, contratar una hipoteca conlleva otros costes que se repiten a lo largo de los años:
- Seguro de hogar, obligatorio para cualquier hipoteca, cuyo coste anual varía según la vivienda y la cobertura contratada.
- Seguro de vida vinculado, que muchos bancos exigen o bonifican fuertemente el tipo de interés a cambio de contratarlo.
- Comisiones de amortización anticipada, si decides adelantar pagos o cancelar la hipoteca antes de tiempo, aunque la ley limita los porcentajes máximos que se pueden aplicar.
- Comisiones de subrogación o novación, si en algún momento decides cambiar de banco o renegociar las condiciones de tu hipoteca.
Ejemplo orientativo de gastos totales
Para una hipoteca de 150.000 € a 25 años sobre una vivienda de 187.500 € (financiando el 80%), en una comunidad con ITP del 8%, el desglose aproximado de gastos a cargo del comprador quedaría así:
| Concepto | Importe aproximado |
|---|---|
| ITP de la compraventa (8% sobre 187.500 €) | 15.000 € |
| Notaría de la compraventa | ~500 € |
| Registro de la compraventa | ~300 € |
| Gestoría | ~350 € |
| Tasación de la hipoteca | ~350 € |
| Nota simple | ~20 € |
| Total gastos a cargo del comprador | ≈ 16.520 € |
A esto habría que sumar el 20% de entrada no financiado (37.500 € en este ejemplo), lo que sitúa el ahorro total necesario en torno a 54.000 €.
Cómo reducir el importe de estos gastos
- Aprovecha una tasación válida si ya dispones de una reciente (menos de 6 meses) de una sociedad homologada, en lugar de pagar una nueva.
- Compara el coste de la tasación entre distintas sociedades homologadas, ya que sus honorarios no están regulados y pueden variar.
- Negocia la comisión de apertura, si el banco la aplica, especialmente si comparas con ofertas de otras entidades que no la cobran.
- Consulta si tu comunidad autónoma ofrece bonificaciones en el ITP para tu perfil (jóvenes, familias numerosas, familias monoparentales), lo que puede suponer un ahorro considerable en la partida de mayor peso.
Preguntas frecuentes
¿Puedo reclamar si me cobraron gastos indebidos antes de 2019? Si tu hipoteca se formalizó antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019 y asumiste gastos que hoy corresponden al banco (notaría, registro, gestoría), es posible que tengas derecho a reclamar su devolución. Conviene consultar tu caso concreto con un profesional especializado.
¿La comisión de apertura es obligatoria en todas las hipotecas? No. Cada vez son más los bancos que no la aplican como estrategia comercial. Cuando existe, debe estar claramente pactada en la oferta vinculante que recibes antes de la firma.
¿Los gastos de la hipoteca y los de la compraventa se pagan el mismo día? Habitualmente sí, ya que la firma de la compraventa y de la hipoteca suelen realizarse el mismo día ante notario, por lo que conviene tener disponible el importe total (gastos de compraventa más entrada) para ese momento.
Conclusión
Desde 2019, la ley ha aclarado de forma notable quién paga cada gasto de la formalización de una hipoteca, trasladando al banco la mayoría de los costes de notaría, registro, gestoría e impuestos sobre el propio préstamo. Sin embargo, esto no incluye los gastos de la compraventa de la vivienda (especialmente el ITP o el IVA), que siguen corriendo íntegramente a cargo del comprador y representan, con diferencia, la partida más importante del ahorro que necesitas reunir antes de firmar.
Este artículo tiene finalidad informativa y no constituye asesoramiento financiero ni legal personalizado. Los importes y porcentajes son orientativos y pueden variar según la entidad, la comunidad autónoma y la operación concreta.